نموذج عقد زواج

الجانب التطبيقي

في

   الإستشارة القانونية

الأستـاذ   عزيز بلال

           محام  

بهيئة المحامين بالرباط       

                                                         

                                                  تمارة في :19/01/2013

المرجع :.....

                                       استشارة قانونية في الميدان  المدني

                                                            لفائدة :السيد سعيد محمد علي

                                                             عنوانه:  حي المغرب العربي  الرباط

موضوع الإستشارة القانونية:

-         كراءالمحلات المعدة للإستعمال السكني والمهني المنظم بظهير25 دجنبر1980.

الوقائع:

قام السيد رشيد محمد المالك للمحل السكني المشار الى عنوانه أعلاه بكراء الشقة التي تقع في الطابق السفلي والمشتملة على غرفتين وحمام ومطبخ وذلك منذ أزيد من خمس سنوات بأجرة شهرية قدرها 1200.00 درهم, وأنه في حاجة الى منزله لإسكان ابنه سعيد متزوج وله أربعة أبناء وهو أيضا مكتر ولم يعد قادرا على التحمل بالكراء, وأنه لا يتوفر على أية عقارات أخرى , سوى العين المكتراة . وعليه تقدم الينا العارض طالبا استشارة قانونية فيما يخص افراغ المكتري من العين المكتراة للإحتياج مستفسرا عن مايلي:

1) ماهي الإجراءات المسطرية الواجب اتباعها في حق السيد يوسف لأجل افراغه  من العين موضوع النزاع ؟

2 ) ماهي شروط الإستفادة منه ؟

3) كيف يمكن اثبات هذا الإحتياج؟

الحلول القانونية:

1) المسطرة الواجب اتباعها:

يمكن في هذه الحالة توجيه انذار الى السيد يوسف من أجل حثه على الإفراغ بعد ان نبين أسباب ذلك ,موضحين مركزنا القانوني, وفي أحقيتكم الإستفادة من هذا السكن ويمكن انهاء الأمر بطريقة حبية تجنب السيد يوسف تبعات المصاريف القضائية ان هو أصر على البقاء بالعين المكتراة, ولابد لهذا الإنذار أن يحترم الشكليات القانونية المنصوص عليها في المادة 9 من ظهير 25 دجنبر 1980 , لأنه في عدم احترام هذه الشكليات القانونية  تعريض هذا الإنذار للبطلان . لذلك لا بد أن يتضمن الإشعار بالإفراغ العناصر التالية:

*تضمين الإشعار كل المرافق المشتملة عليها العين المكتراة.

* بيان الأسباب المثارة وفي نازلتنا الإفراغ للإحتياج.

* منح المكتري ثلاثة أشهر والإشارة الى هذا الأجل بوضوح في نص هذا الإنذار.

يجب بعد ذلك توجيه هذا الإنذار في احترام تام للنصوص الإجرائية خاصة تلك المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية  في الفصول 37/38/39 . ويمكن ذلك عن طريق المفوضين القضائيين مع تحرير محضر لذلك ,نرجع اليه عند الحاجة ,تكمن أهميته في بيانه لتاريخ توصل المكتري بالإنذار الذي يحتسب  على أ ساسه أجل تلاثة أشهر.

 بعد مضي ثلاثة اشهر اذا لم يستجب المكتري لفحوى الإنذار, فاننا نكون مضطرين الى فتح دعوى في مواجهته لدى المحكمة الإبتدائية الذي يقع في دائرة نفوذها هذا العقار طبقا لنص الفصل23 من هذا الظهير ( المحكمة الإبتدائية لموقع العقار تختص بالنظر في القضايا المتعلقة بأكرية الأماكن المشار اليها في الفصل الأول من هذا القانون)

2) ماهي شروط الإستفادة من هذا الإفراغ:

 يقصد بالإفراغ للإحتياج تلك الحالة التي يكون في المكري أو أصوله أو فروعه بحاجة الى محلهم المكترى وعليه فهذه الشروط منظمة بمقتضى المادة 14 من ظهير 25 دجنبر 1980 والتي تتجلى فيما يلي:

أ‌)   تملك المكري المحل المكترى مدة تلاث سنوات على الأقل قبل أن يتسنى له توجيه الإنذار بالإفراغ للإحتياج وهي مدة يجب احترامها لأنها من النظام العام .

ب) عدم شغل المكري او فروعه او اصوله سكنا في ملكهم وكافيا لحاجياتهم.

وحيث أنه تابث من هذه الوقائع انكم تملكون المحل منذ مدة تفوق تلاث سنوات كما أنكم لا تملكون اي عقارات أخرى سوى العين موضوع النزاع.

وحيث أنه بذلك تكون الشروط المتطلبةبموجب المادة 14 من ظهير 25 دجنبر 1980 قد تحققت حيث تنص هذه المادة " لا يقبل تصحيح الإشعار بالإفراغ للأسباب المشار اليها في الفصل السابق الا بتوفر الشرطين الآتيين:

1) أن يكون المحل  المطلوب افراغه ملكا للمكري منذ ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ الإشعار بالإفراغ.

2 )أن  يكون المكري أو أصوله أو فروعه حسب الأحوال لا يشغلون سكنا في ملكهم وكافيا لحاجياتهم العادية...."

وحيث كرس الإجتهاد القضائي هذا المبدأ في قرار له جاء فيه ( بالإضافة الى أن المحكمة غير مجبرة على الجواب على جميع دفوع الأطراف الا ماله تأثير عل قرارها, فان القرار المطعون فيه أوضح بما فيه الكفايةأن المستأنفين أثبتا تملكهما للعقار المدعى فيه لمدة تفوق ثلاث سنوات حسب عقد الشراء الذي استدلا به كما أجاب عن الدفع المتعلق بعدم اثبات الاحتياج بأن العقار الدي يدعي المستأنف عليه انه في ملك المستأنفين وقع بيعه.....مم يكون معه قد أجاب بما فيه الكفاية عن الدفوع المثارة وعلل تعليلا كافيا ويكون ما بالوسائل الثلاث خلاف الواقع وغير مقبول.) القرار عدد 1699 المؤرخ في 08/06/2005 ملف مدني عدد 900/1/6/2004 .المرجع : الكراء المدني خلال قضاء المجلس الأعلى لسنوات 2000-2005 ص 125.

3) كيف يتم اثبات الإحتياج:

الواقع أن مسألة اثبات هذا الإحتياج تقع على المكري الذي عليه الإدلاء بما يفيد الإحتياج لنفسه أو لغيره ممن يحق لهم ذلك بمقتضى المادة 14 من هذا الظهير.وقد يتسنى له ذلك بأن يدلي بشهادة صادرة عن ادارة الضرائب ,تفيد كون ابنه لا يشغل اي عقار في ملكه مما يجعلنا أمام سهولة اتباث  هذا الإحتياج.

كذلك يمكن اثبات هذا الإحتياج بأي وسيلة كالشهادة والقرائن وقد اعتبر المجلس الأعلى بأن اثبات الإحتياج بالشهادة اللفيفية مع قرينة قانونية تؤكد عنصر الإضطرار لا سترداد المحل المكترى بحيث يحق لمحكمة الموضوع ان تقرر في اطار سلطتها التقديرية مدى الأخذ أو عدم الأخذ  بهذه الشهادة.

خاتمة :

خلاصة الحلول القانونية المثارة:

يمكن للمكري في هذه الحالة سلوك مسطرة الإفرغ للإحتياج ,لإستناد دعواه على اساس قانوني وواقعي, كما ان شروط الإفراغ للإحتياج متوفرة في هذه النازلة بمقتضى المادة 14 من ظهير 25 دجنبر 1980, وأن المكتري في هذه الحالة ما عليه الا افراغ العين المكتراة اذا ما وجد عينا أخرى داخل أجل تلاثة اشهر الممنوحة له . كما أنه يلزم المكري  تدعيما لدعواه الإدلاء بالوثائق التالية : شهادة الملكية , مايثبت تملكه العقار لمدة تفوق ثلات سنوات , شهادة سلبية صادرة عن ادارة الضرائب تفيد عدم تملك الابن لأي عقار ,وكذا ما يفيد تملكه العقار مدة تفوق ثلاث سنوات.

تعديل المقال